某甲于2004年因回迁取得位于城东的房屋A。由于资金需要，欲将A房屋转让给他人，遂通过中介机构找到了买家乙。但由于当时甲并未取得房屋A的产权证，无法签订正式的房屋转让合同并办理过户手续，因此便签订了一份《房屋转让意向书》，约定在甲取得房产证后七天之内，与乙前去办理房屋过户手续。同时，意向书还对房屋的价款、支付方式以及违约责任等作了详细约定。
　　于是乙开始履约，为了支付房款，乙卖掉了自己原有的一套住房，在一年之内，通过各种方式陆续向甲支付了20余万元，占房款总金额的近70％。而甲也在意向书约定的期限内将房屋A交付乙占有。随后乙又耗费财力精力，将房屋A精心装修后于2005年与家人一同入住。然而，当甲在2005年8月如期取得A房屋的房产证后，却拒绝与乙办理过户手续了。乙遂委托律师诉至法院。
　　法院经审理后，认为系甲违约，应承担民事责任。但主审法官驳回了原告诉状中“判令甲在合理期限内办理房屋过户手续”的诉讼请求，而是判令被告甲“在判决生效后15日内与乙签订正式房屋转让合同”。
　　按判决书的内容来理解，主审法官将该案中的《房屋转让意向书》理解成为一份“预约合同”，是对将来签订正式的房屋转让合同的预约，因此才会判令被告签订正式合同（即与“预约”相对应的“本约”）。然而该判决生效后却会遇到一个棘手的问题——无法付诸强制执行。因为合同的签订必须是基于双方平等自愿的原则，签订行为本身是无法强迫当事人作出的，否则即违背合同法的基本原则。被告若执意不肯签订正式的转让合同，法院的判决将起不到任何作用。
　　那么，甲与乙签订的《房屋转让意向书》到底是“预约合同”还是“本约合同”呢？在理论上，学术界比较普遍的观点是，预约可以分为“将进行谈判的预约”和“带未决条款的预约”。“将进行谈判的预约”，一般只是约定将来要进行谈判以尽力达成本约，预约合同的双方当事人只需履行诚信谈判的义务，至于谈判的结果是否能达成本约，并不在该类预约所约束的范围内。因此一方当事人若经谈判后不愿达成本约，并不构成对预约的违反。如果法官对双方签订的意向书理解成将进行谈判的预约，然后又将订立本约视为可以强制履行的行为，自然结果会事与愿违。
　　本人认为，对该案《房屋转让意向书》正确的理解，应当是将其视为一份“带未决条款的预约”。该类型预约中一般已约定了交易的主要条款，条款相对完备，事实上可以根据这些条款直接缔结本约，只是由于“未决条款”的存在而使其不能代替本约。而“未决条款”实现后，本约的条件和内容就几乎完全达成了，法院可以直接认定本约的成立。另外，即使预约中的“未决条款”最终不能实现，并不能以此推出本约的达成也完全失败。由于当事人受预约条款之约束，假如实际履行有必要而且可能，只要预约中对本约的主要条款有规定，法院就可以根据一定规则，如交易惯例、当事人先前交易中的习惯做法等客观标准，补充所缺失条款，即预约条款与法院填充条款一起构成本约。本约成立后，当事人自可申请强制对方实际履行。 本案中的《房屋转让意向书》中，对标的（即房屋A）、价款、支付方式、履行期限、违约责任等本约的主要条款都作了明确约定，只是由于意向书订立当时有未决条款——甲未取得房产证，因此无法签订正式的房屋转让合同。而甲于2005年已经取得房产证，“未决条款”已决。此时甲违反意向书的约定不肯办理过户手续（法律规定必须有正式的房屋转让协议才能办理过户手续），法院完全可以依据意向书中的主要条款直接认定本约已成立，从而判决被告履行本约的义务，而不是判定其订立本约。这样原告拿到判决后即可申请强制执行，即强制被告办理过户手续。